Fiecare avocat știe să calculeze și să recupereze o penalitate în temeiul DDU, de aceea publicația mea se adresează, în primul rând, viitorilor mei directori. Pe de altă parte, nu există cazuri identice, iar experiența mea poate fi utilă și colegilor.
Cine are dreptul să pretindă o penalizare?
Persoana fizica care nu si-a primit apartamentul in termenul stabilit prin contractul de partajare. De exemplu, dacă termenul de transfer al unui apartament în cadrul DDU este al 3-lea trimestru al anului 2017, atunci întârzierea începe să curgă de la 01 octombrie 2017.
În cazul în care termenul nu este clar stabilit în contract, cu alte cuvinte, este legat de punerea în funcțiune a casei, de exemplu: „termenul limită de transfer al apartamentului în termen de 6 luni de la punerea în funcțiune a casei, dar nu mai târziu de 01. /01/2018” - atunci chiar dacă casa este în funcțiune nu va fi pusă în funcțiune, ci pe 01.01.2018. deja vine - apoi întârzierea începe să curgă de la 01.01.2018.
Dacă dezvoltatorul pune casa în funcțiune înainte de termen, iar apartamentul nu a fost transferat acționarului în termen de 6 luni (de obicei, dezvoltatorul motivează prin faptul că termenul limită pentru DDU nu a sosit încă și acesta este dreptul dezvoltator să pună casa în funcțiune înainte de termen) - atunci întârzierea este tot aceeași începe să curgă după DDU stabilit 6 luni.
Este o procedură de reclamație obligatorie și care este termenul limită pentru revizuirea unei cereri?
Direcția creanței este obligatorie în cazul în care deținătorul dobânzii dorește, pe lângă forfait, să încaseze și o amendă de la dezvoltator.
Termenul de luare în considerare a creanței acționarului 214 FZ nu a fost soluționat, dar dacă este stabilit de DDU, este mai bine să se respecte. Am avut recent un caz în care termenul de examinare a unei cereri în temeiul unui contract era de 20 de zile lucrătoare, dar am depus o acțiune în instanță la 2 săptămâni de la notificarea cererii. Iar avocatul dezvoltatorului, desigur, a declarat că procedura de revendicare nu a fost urmată. A trebuit să ies și să dovedesc că deținătorul de capital a venit în mod repetat la dezvoltator pentru a rezolva disputa.
De asemenea, dezvoltatorilor le place să trimită un răspuns complicat deținătorilor de capital, ceva de genul acesta: vă rugăm să veniți la birou pentru a rezolva disputa etc. Acest lucru se face cu un scop lung cu vederea - ulterior în instanță avocatul va declara că titularul de capital nu a venit niciodată la ei, deși îl așteptau foarte mult. Se presupune că nu a vrut să rezolve disputa în afara instanței. Legea conține o normă - dezvoltatorul fie îndeplinește cerințele deținătorului de capital, fie nu. Nu există în lege opțiuni precum trimiterea unui răspuns cu o invitație de a veni la birou sau alt răspuns de neînțeles.
În instanță, dezvoltatorilor le place să declare că cererea acționarului nu este deloc o revendicare, că documentul nu conține un calcul al penalității sau calculul nu este clar. Deci - un acționar nu este contabil, nu este obligat să calculeze absolut nimic. Dezvoltatorul are dreptul de a transfera suma incontestabilă în contul acționarului.
Cum se calculează penalitatea?
Formula de calcul este elementară - K * C / 150 * D, Unde K este costul apartamentului, C este rata de refinanțare, D este perioada de întârziere. Rata de refinanțare trebuie să fie la data transferului apartamentului.
Se va percepe o amendă dacă dezvoltatorul a transferat penalitatea după depunerea unei cereri?
Am avut astfel de cazuri de două ori - deținătorul de capital se duce în instanță, dezvoltatorul transferă bani chiar înainte de numirea ședinței.
Unul dintre cazuri este doar cazul de mai sus cu o revendicare, când nu am îndeplinit perioada de revendicare și dezvoltatorul transferă bani după depunerea unei reclamații, dar ÎNAINTE de expirarea perioadei de revendicare (în acest caz, a trebuit să încerc din greu să recuperez bine in totalitate).
În ceea ce privește astfel de transferuri „voluntare”, au existat deja declarații repetate ale Curții Supreme. În Review on Equity Disputes din 19 iulie 2017, instanța a indicat că, dacă banii sunt transferați unui acționar după depunerea unei cereri, nu se pune problema de voluntariat și se percepe o amendă.
Care este jurisdicția litigiilor DDU?
Această întrebare nu este de dezvoltare generală, ci este direct legată de recuperarea unei penalități în temeiul DDU. În multe acorduri de participare la capitaluri proprii, puteți găsi o clauză conform căreia toate litigiile sunt luate în considerare la locația obiectului de construcție. Adesea, această opțiune nu este convenabilă pentru deținătorul de capital.
Analizând practica judiciară în pregătirea unuia dintre cauze, am constatat că pentru a depune o reclamație la sediul acționarului/dezvoltatorului, cererea prevede cerința recunoașterii termenilor acordului de jurisdicție specială ca nul.
Această practică a apărut datorită paragrafului 26 din PPVS nr. 17 din 28.06.2012, care prevede că instanța nu este în drept să returneze cererea în cazul în care consumatorul contestă termenii acordului de competență.
Totuși, de ce ar trebui acționarul să recunoască condiția ca nulă dacă legea îi dă dreptul de a alege o instanță?
La urma urmei, în legea ZPP art. 17 se arată că reclamantul alege în ce instanță să introducă cererea. Iar articolul 16 prevede că termenii contractului sunt nuli dacă încalcă drepturile consumatorului. Același lucru a fost „confirmat” de Forțele Armate în vechea revizuire din 2013, pct. 4 .
Legiuitorul a acordat în mod expres consumatorului dreptul de a alege locul de desfășurare a litigiului, iar apoi, brusc, dezvoltatorii au început să trișeze. În PP nr. 17, după care o astfel de practică a început odată cu recunoașterea termenilor contractului ca invalid, este vorba doar de „contestare” a termenilor DDU.
Dar pot contesta afecțiunea pe cale orală?
Ce am făcut, când deja eram pe al doilea !!! La ședință, avocatul dezvoltatorului a intentat și un proces pentru a trimite cazul în jurisdicție. Instanța a respins cererea, invocând dreptul deținătorului de capital de a alege competența unui astfel de litigiu.
Anunț de amânare a construcției
care este trimis masiv de dezvoltatori deținătorilor de capital pentru a evita răspunderea pentru încălcarea termenelor de livrare a unei case, nu implică o modificare a perioadei de construcție.
Pentru că o notificare nu este un acord. Iar acordul privind schimbarea termenului de transfer al apartamentului trebuie să fie supus înregistrării de stat la Serviciul Federal de Înregistrări, în același mod ca și DDU.
Acest lucru este menționat în paragrafele 4, 5 din recenta Evaluare a Forțelor Armate privind DDU (din data de 19 iulie 2017).
Reducerea pedepsei conform unui acord de participare la capitaluri proprii
Aceasta este una dintre cele mai presante probleme atunci când colectați o penalizare de la dezvoltator.
Da, instanta, la cererea inculpatului, poate reduce pedeapsa, in timp ce sarcina dovedirii disproportiei acesteia si asa mai departe trebuie sa fie dezvoltator.
Judecând după publicațiile de pe Pravorub, văd că în multe regiuni reducerea pedepsei este un fapt destul de comun. Dar aici, în regiunea mea - practica este diferită. În general, instanța nu a redus niciodată pedeapsa și/sau amenda. Desigur, aș vrea să spun că asta se întâmplă pentru că mă descurc bine și așa mai departe, dar totuși, aceasta este practica în regiune în ansamblu.
Odată a existat o scădere – dar aceasta nu poate fi numită scădere, am luat în mod deliberat rata de refinanțare la data creanței, și nu la data îndeplinirii obligației (credeam că nimeni nu va observa).
Într-unul dintre cazuri, a fost colectată o penalitate în valoare de 1.657.579 de ruble, o amendă în valoare de 829.789 de ruble 50 de copeici, valoarea contractului de participare la capitaluri proprii fiind de 3.322.800 de ruble. (Atasez solutia).
Instanța nu are dreptul să reducă pedeapsa din proprie inițiativă fără cererea inculpatului, acest lucru se precizează și în ultimul Raport al Forțelor Armate (paragraful 9).
Știu că unii avocați sfătuiesc cu insistență să nu meargă în instanță și să încaseze o penalitate pentru a nu strica dezvoltatorul și a-l lăsa să termine în liniște construcția casei. Așa este - așa, dar dacă dezvoltatorul a început să aibă probleme - motivul pentru aceasta nu este în mod clar deținătorii de capital, ci penalitatea - aceasta este o picătură în ocean.
Din 10 februarie 2020, Banca Centrală a Federației Ruse a redus rata utilizată în calculul penalității la 6% pe an. Acum, calculul dobânzii la DDU-uri devine din nou relevant, ținând cont de perioadele de valabilitate ale ratelor Băncii Rusiei.
Vom percepe o penalitate, o amendă, un prejudiciu moral, pierderi și despăgubiri pentru serviciile juridice. Consultatii gratuite la telefon. 8-903-120-51-06 Zilnic de la 9:00 la 23:00.
Aplicabil pentru participarea la capital, penalizare este suma de bani care dezvoltator obligat la plata acționarîn cazul neîndeplinirii sau îndeplinirii necorespunzătoare a unei obligații, precum și în cazul întârziere în execuție.
Apare dreptul de a solicita o penalizare în temeiul unui acord de participare la capitaluri proprii în caz de nerespectare a termenelor de transfer apartamente către cetățeni-participanți, și nu în caz de încălcare a condițiilor de construcție a unui bloc de locuințe sau de punere în funcțiune a acestuia.
Începutul perioadei de întârziere calculată din ziua următoare datei transferului imobilului de locuit specificat în contract, și sfarsit- ziua transferului propriu-zis (conform actului de acceptare si transfer al apartamentului).
De exemplu, dacă termenul de transfer al unui apartament conform contractului este definit ca „T3 2016” (durează de la 01.07.2016 la 30.09.2016), întârzierea va începe din 01.10.2016.
Formula de calcul a pedepsei
Penalizarea percepută de la dezvoltator pentru încălcarea condițiilor de transfer în conformitate cu DDU se calculează conform următoarelor: formulă:
Valoarea penalității = 1⁄300 din rata de refinanțare a Băncii Centrale a Federației Ruse × prețul contractului × numărul de zile de întârziere
Formula de calcul a pedepsei, dacă în baza contractului de capitaluri proprii actionarul este individual(cetăţean):
Valoarea penalității = 1⁄150 rata de refinanțare × prețul contractului × numărul de zile de întârziere,
unde 1/150 este rata dublă de refinanțare (1/300 × 2).
Cum se calculează penalitatea pentru DDU (exemplu)
Luați în considerare un exemplu de calculare a pedepsei. Conform contractului, pretul apartamentului este 3.450.000 RUB. Rata de refinanțare este 10,00%. În clauza acordului privind transferul unui obiect de construcție comună către un participant la construcția comună, de exemplu, este indicată o dată specifică „cel mai târziu de 31.03.2016”. Începutul întârzierii este din 04.01.2016. Apartamentul a fost cedat actionarului in data de 01.07.2016.
Deci, întârzierea este de 3 luni, adică numărul de zile de întârziere - 90 .
Calculul pedepsei pentru o persoană. Rata de refinanțare pentru cetățeni se dublează: 10,00/300 × 2=0,06%.
Astfel, rata penalizării pentru fiecare zi de întârziere este 0,06%.
Penalizare = 0,06 × 3.450.000 × 90= 186.300 RUB.
Pentru o persoană juridică sau întreprinzător individual penalizarea va fi: 10,00/300 × 3.450.000 × 90= 103.500 RUB
Plata voluntară a unei penalități de către dezvoltator
Dezvoltatorul, luând în considerare o revendicare a unui participant la construcția comună, poate decide plata unei penalități pe bază voluntară. În acest caz, acţionarul poate fi oferit reducerea cuantumului pedepsei, precum și să convină asupra procedurii de rambursare a acestuia. Pentru consolidarea juridică a acestei propuneri se recomandă emiterea acesteia acord scris laturi.
Întrucât legislația privind construcția comună are un termen pentru luarea în considerare de către dezvoltatorul revendicării nestabilite, aplicând apoi prevederile Legii federale timp rezonabil pentru a da un scris raspuns Participantul la construcția de acțiuni este 10 zile.
Pe lângă oferta de a da în cuantumul penalității de mai multe ori, dezvoltatorul poate oferi să cheltuiască în apartament Lucrare de finisare pentru o anumită sumă. Dar nici în acest caz, deținătorul de dobândă nu va primi cuantumul penalității care ar putea fi încasat la depunerea unei cereri la instanță, întrucât suma cheltuită este de obicei mai mică decât cea cerută.
În cazul în care dezvoltatorul nu dă un răspuns la scrisoarea de revendicare sau refuză să rezolve pe cale amiabilă disputa care a apărut, ar trebui intentată o acțiune în instanță.
Recuperarea daunelor de la constructor
Dacă dezvoltatorul nu a raspuns pentru o revendicare sau refuzat de la soluționarea pașnică a litigiului, un participant la construcția comună are dreptul Mergi la tribunal pentru executarea unei pedepse.
În afară de, debitorul are dreptul de a pretinde pe:
- rambursare pierderi apărute ca urmare a încălcării condițiilor de livrare a casei (în legătură cu închirierea locuinței, plata dobânzii la împrumut);
- compensare prejudiciu moral;
- amendaîn valoare de 50% din suma stabilită de instanță printr-o hotărâre judecătorească (clauza 6, articolul 13 din Legea federală „Despre protecția consumatorului”);
- rambursare cheltuieli de judecata.
Pentru depunere proces Instanța va avea nevoie și de:
- o copie a pașaportului reclamantului (p. 3 - cu fotografie, pagină cu înregistrare);
- o copie a contractului de participare la capitaluri proprii (3 exemplare);
- o copie a documentului care confirmă plata sumei conform contractului (3 exemplare);
- o reclamație către dezvoltator cu un răspuns sau o notificare prin e-mail de livrare (dacă există);
- actul de acceptare și transfer al apartamentului (dacă există);
- alte acte necesare pentru examinarea cauzei de către instanță.
Declarație de cerere pentru recuperarea unei penalități în temeiul unui acord de acțiuni
După colectarea documentelor necesare de către un participant la construcția comună se face o revendicare pentru recuperarea daunelor de la constructor.
Reclamantul este scutit de plata taxei de stat atunci când depune o declarație de cerere la instanță (clauza 3, articolul 17 din Legea federală „Despre protecția consumatorului”).
Examinarea unei cereri în instanță
În examinarea cauzei privind recuperarea unei pedepse pentru întârzierea predării apartamentelor, judecătorul constată circumstanțe, în care s-a produs încălcarea termenelor. Pentru a le confirma, dovada prevazute de reclamanta, iar in cazul respingerii acestora, instanta da argumente sau norme de legislatie pe care se intemeiaza.
Pe incomensurabilitatea pedepsei cerute poate influența:
- pretul contractului;
- durata perioadei de încălcare a termenelor limită;
- îndeplinirea obligațiilor de către dezvoltator de a lua măsuri pentru livrarea unui bloc de locuințe;
- consecințele și pierderile unui participant la construcția comună care decurg din întârzierea transferului de locuințe etc.
Ca urmare a acestor împrejurări, cuantumul pedepsei poate fi redus.
Reducerea cuantumului penalității nu este afectată de faptul că plata integrală a acesteia poate avea consecințe negative pentru terții care nu participă la raporturi juridice (alți deținători de capitaluri proprii).
Dezvoltatorul nu este scutit de plata unei penalități în caz de întârziere din vina unui subcontractant fără scrupule.
Politica de Confidențialitate
Confidențialitatea dumneavoastră este importantă pentru noi. Din acest motiv, am dezvoltat o Politică de confidențialitate care descrie modul în care folosim și stocăm informațiile dumneavoastră. Vă rugăm să citiți politica noastră de confidențialitate și să ne spuneți dacă aveți întrebări.
Colectarea și utilizarea informațiilor personale
Informațiile personale se referă la date care pot fi folosite pentru a identifica sau contacta o anumită persoană.
Vi se poate cere să furnizați informațiile dumneavoastră personale în orice moment când ne contactați.
Următoarele sunt câteva exemple de tipuri de informații personale pe care le putem colecta și modul în care putem folosi aceste informații.
Ce informații personale colectăm:
- Când trimiteți o cerere pe site, este posibil să colectăm diverse informații, inclusiv numele, numărul de telefon, adresa de e-mail etc.
Cum folosim informațiile dumneavoastră personale:
- Informațiile personale pe care le colectăm ne permit să vă contactăm și să vă informăm despre oferte unice, promoții și alte evenimente și evenimente viitoare.
- Din când în când, putem folosi informațiile dumneavoastră personale pentru a vă trimite notificări și comunicări importante.
- De asemenea, putem folosi informații personale în scopuri interne, cum ar fi efectuarea de audituri, analize de date și diverse cercetări pentru a îmbunătăți serviciile pe care le oferim și pentru a vă oferi recomandări cu privire la serviciile noastre.
- Dacă participați la o extragere cu premii, un concurs sau un stimulent similar, este posibil să folosim informațiile pe care le furnizați pentru a administra astfel de programe.
Dezvăluirea către terți
Nu dezvăluim informațiile primite de la dumneavoastră către terți.
Excepții:
- În cazul în care este necesar - în conformitate cu legea, ordinea judiciară, în cadrul procedurilor judiciare și/sau în baza cererilor publice sau a solicitărilor din partea organelor de stat de pe teritoriul Federației Ruse - dezvăluiți informațiile dumneavoastră personale. De asemenea, putem dezvălui informații despre dumneavoastră dacă stabilim că o astfel de dezvăluire este necesară sau adecvată pentru securitate, aplicarea legii sau în alte scopuri de interes public.
- În cazul unei reorganizări, fuziuni sau vânzări, putem transfera informațiile personale pe care le colectăm către succesorul terț relevant.
Protecția informațiilor personale
Luăm măsuri de precauție - inclusiv administrative, tehnice și fizice - pentru a vă proteja informațiile personale împotriva pierderii, furtului și utilizării greșite, precum și împotriva accesului, dezvăluirii, modificării și distrugerii neautorizate.
Menținerea confidențialității la nivel de companie
Pentru a ne asigura că informațiile dumneavoastră personale sunt în siguranță, comunicăm angajaților noștri practicile de confidențialitate și securitate și aplicăm strict practicile de confidențialitate.
Se încarcă...